ส่องปัจจัยบวก-ลบ ของตลาดคอนโด ปล่อยเช่าในกรุงเทพ ปี 2566-2567 ยังน่าลงทุนอยู่ไหม ?

Krungthai COMPASS ประเมินว่าการ Work From Home (WFH) การเรียนการสอนแบบ Online และการรับชาวต่างชาติได้ลดลง ต่างเป็นปัจจัยลบต่อความต้องการเช่าคอนโดฯ ในช่วงปี 2564-65

ภาวะดังกล่าว ส่งผลให้อัตราผลตอบแทนขั้นต้น (Gross Rental Yield) จากการปล่อยเช่าคอนโดฯ ในเขตเมืองของไทย ปรับตัวลงอย่างเห็นได้ชัด จากปีละ 3.9% ในช่วงก่อน COVID-19 ลงมาอยู่ที่ 3.2% ในช่วงปี 2563-65 ซึ่งเป็นไปในทิศทางเดียวกับการปล่อยเช่าคอนโดฯ ในสหรัฐฯ และทั่วโลก

โดยข้อมูลของ Numbeo ระบุว่าในช่วงปี 2563-65 การปล่อยเช่าคอนโดฯ ในสหรัฐฯ มี Gross Rental Yield ที่ลดลงจาก 10.9% ในช่วงก่อน COVID-19 มาอยู่ที่ 8.8%
เช่นเดียวกับการปล่อยเช่าคอนโดฯ ทั่วโลกที่มี Gross Rental Yield ลดลงจาก 4.9% มาอยู่ที่ 4.5% ในช่วงเวลาเดียวกัน

แนวโน้มของตลาดคอนโดฯ ปล่อยเช่าในช่วงปี 2566-67 จะเป็นอย่างไร ?

Krungthai COMPASS ประเมินความต้องการเช่าคอนโดฯ ในช่วงปี 2566-67 ว่าจะได้รับปัจจัยบวกจาก กลุ่มผู้เช่าชาวไทย ทั้งคนทำงาน และนิสิต นักศึกษา ที่จะทยอยกลับมาทำงานในสำนักงาน และเรียนหนังสือในสถานศึกษา

ขณะเดียวกัน การเปิดรับนักท่องเที่ยวต่างชาติได้มากขึ้น ก็จะส่งผลต่อเนื่องให้เกิดความต้องการเช่าคอนโดฯ จากกลุ่มชาวต่างชาติเพิ่มขึ้น เช่นเดียวกัน

สำหรับกลุ่มผู้เช่าชาวไทย คาดว่าการเปลี่ยนนโยบายทำงานจาก WFH 100% เป็น Hybrid Working หรือการจัดเวลาให้พนักงานทยอยกลับเข้ามาทำงานในสำนักงานมากขึ้น

ประกอบกับการที่มหาวิทยาลัย เริ่มกลับมาทำการเรียนการสอนแบบ Offline ก็จะส่งผลให้คนทำงาน และนิสิต นักศึกษา มีความจำเป็นที่จะต้องหาที่พักอาศัย ในบริเวณใกล้กับสำนักงานหรือมหาวิทยาลัยกันมากขึ้น

ส่วนกลุ่มผู้เช่าต่างชาติ คาดว่าการส่งเสริมให้ต่างชาติเข้ามาลงทุนในไทย ประกอบกับการเปิดรับนักท่องเที่ยวได้มากขึ้นของไทย จาก 10.2 ล้านคน ในปี 2565 ขึ้นมาเป็น 21.4 - 34.7 ล้านคน ในปี 2566-67

จะทำให้จำนวน Expatriates (ชาวต่างชาติที่เข้ามาอยู่อาศัยในไทยเป็นระยะเวลานาน) มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น และส่งผลบวกต่อเนื่องกับความต้องการเช่าคอนโดฯ ของผู้เช่าต่างชาติ

อย่างไรก็ดี ตลาดคอนโดฯ ปล่อยเช่า ยังมีความเสี่ยงทั้งจาก

1) การแข่งขันโดยตรงจากตัวเลือกของคอนโดฯ สร้างเสร็จใหม่ ที่จะมีมากขึ้นในช่วงปี 2566-67 อีกกว่า 85,000-90,000 ยูนิต ตามหน่วยเปิดใหม่ที่เร่งตัวขึ้นของผู้พัฒนาที่อยู่อาศัย

โดยคาดว่าจำนวนคอนโดฯ เปิดใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล จะเร่งตัวขึ้นจากปีละ 20,000 - 30,000 ยูนิต ในปี 2563-64 ขึ้นมาอยู่ที่ปีละ 50,000 - 55,000 ยูนิต ในปี 2565-66
เนื่องจากผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยต้องตุน Backlog ให้ตนเอง หลังจากช่วงการระบาดของ COVID-19

ผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ ได้ตัดสินใจที่จะรักษากระแสเงินสด และเลื่อนการเปิดโครงการใหม่ออกจนทำให้คอนโดฯ เปิดใหม่ในช่วงเวลาดังกล่าวอยู่ในระดับต่ำ

ทั้งนี้ ภายใต้หน่วยเปิดใหม่ที่ระดับ 50,000 - 55,000 ยูนิตต่อปี คาดว่าในช่วงปี 2566-67 จะมีคอนโดฯ สร้างเสร็จใหม่ คิดเป็นจำนวนถึง 85,000 - 90,000 ยูนิต เข้าสู่ตลาด
ทำให้ผู้เช่า มีตัวเลือกของคอนโดฯ มากขึ้น ภาวการณ์แข่งขันจึงมีแนวโน้มที่รุนแรงขึ้นตาม

นอกจากการแข่งขันโดยตรงแล้ว ตลาดคอนโดฯ ปล่อยเช่า ยังมีความเสี่ยงจากสินค้าทดแทนทั้ง 2) Serviced Apartment ที่มีจำนวนเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง และ 3) การหันมาจับตลาดผู้เข้าพักระยะยาวกันมากขึ้นของกลุ่มโรงแรม ก็ล้วนเป็นปัจจัยที่จะส่งผลให้การแข่งขันของตลาดคอนโดฯ ปล่อยเช่ารุนแรงขึ้นได้

โดยจำนวน Serviced Apartment ในกรุงเทพฯ ซึ่งจับกลุ่มลูกค้าหลักคือ Expatriates มีจำนวนเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องจาก 17,330 ยูนิตในปี 2563 ขึ้นมาอยู่ที่ 20,000 ยูนิตในปี 2565 และมีแนวโน้มขึ้นไปแตะระดับ 21,000 ยูนิตในปี 2567 ตามการลงทุนของผู้ประกอบการที่หันมาจับตลาด Serviced Apartment กันมากขึ้น

ยกตัวอย่างเช่น ในปี 2565 ANAN ได้ลงทุน 7,500 ล้านบาท เปิด Serviced Apartment ถึง 3 โครงการ จำนวน 1,040 ห้อง
เช่นเดียวกับ ORI ที่ลงทุน 4,500 ล้านบาท กับโครงการ Mixed-use One Origin 24 & Staybridge Suites ซึ่งมี Serviced Apartment จำนวน 200 ห้อง ก็กำลังจะเปิดให้บริการใน Q4/2565 เป็นต้นไป

นอกจากนี้ การที่ผู้ประกอบธุรกิจโรงแรม ที่ยังมีแนวโน้มที่จะจัดโปรโมชันเพื่อดึงดูดกลุ่มผู้เข้าพักระยะยาว อาทิ 10-30 วัน ก็จะทำให้กลุ่มผู้เช่ามีตัวเลือกมากขึ้น และนำไปสู่การแข่งขันที่รุนแรงขึ้นได้เช่นกัน

ด้วยภาวะดังกล่าว การเลือกโครงการคอนโดฯ ที่อยู่ในทำเลศักยภาพ ดูจะเป็นสิ่งที่มีความสำคัญมากสำหรับผู้ที่ต้องการลงทุนปล่อยเช่าคอนโดฯ ในช่วงปี 2565-67 โดยเฉพาะอย่างยิ่งในสถานการณ์ที่นักลงทุนสามารถ Leverage เงินกู้ได้ลดลงจากการที่ ธปท. ได้ยกเลิกมาตรการผ่อนคลาย LTV ซึ่งส่งผลให้การกู้ซื้อที่อยู่อาศัยในสัญญาที่ 2 และ 3 เป็นต้นไป จะไม่สามารถกู้ได้เต็ม 100% ตามเดิม

ทำเลไหน สามารถสร้างผลตอบแทนโดดเด่นได้บ้าง ?

Krungthai COMPASS พบว่าทำเลในกรุงเทพฯ ที่สามารถสร้าง Gross Rental Yield จากการปล่อยเช่าคอนโดฯ ได้โดดเด่น ได้แก่
1) อโศก-พระราม 9-รัชดา
2) สุขุมวิท
3) อารีย์-ลาดพร้าว-เกษตรศาสตร์

ซึ่งมี Gross Rental Yield โดยเฉลี่ยถึง 4.7 - 4.8% ต่อปี

เนื่องจากทั้ง 3 ต่างเป็นทำเลที่มีความอุดมสมบูรณ์ในเชิงอสังหาริมทรัพย์ กล่าวคือเป็นทำเลที่มีความเพียบพร้อมต่อการดำเนินกิจวัตรประจำวันของผู้อยู่อาศัย จากการมีโครงสร้างพื้นฐานคมนาคมที่ช่วยอำนวยความสะดวกในการเดินทาง การอยู่ใกล้กับแหล่งงาน

ตลอดจนการมีห้างสรรพสินค้าหรือซูปเปอร์มาเก็ต อยู่ในพื้นที่ ทำให้ให้ผู้อยู่อาศัยสามารถพักผ่อนหย่อนใจ หรือซื้อสินค้าอุปโภคบริโภคได้โดยง่าย

ส่วนทำเลที่สามารถสร้างผลตอบแทนได้รองลงมา ได้แก่ อุดมสุข-แบริ่ง-สำโรง, เพลินจิต-ชิดลม และสีลม-สาทร ที่มี Gross Rental Yield อยู่ในกรอบ 4 - 4.3% ต่อปี

ส่วนทำเลพญาไท-ราชเทวี พบว่ามี Gross Rental Yield ต่ำสุดที่ 3.6% ต่อปี

นอกจากนี้ ยังพบว่าการปล่อยเช่าคอนโดฯ ที่อยู่ใกล้กับสถานศึกษา โดยเฉพาะมหาวิทยาลัย ก็เป็นอีกหนึ่งตัวเลือกที่น่าสนใจ สะท้อนจากการมี Gross Rental Yield อยู่ในระดับสูงกว่าค่าเฉลี่ยของทำเลนั้น ๆ ราว 10%

เนื่องจากคอนโดฯ ในบริเวณสถานศึกษา มักมีความต้องการเช่าที่หมุนเวียนใหม่ในทุก ๆ ปี จากการประเมินคอนโดฯ รอบมหาวิทยาลัยใน 3 ทำเล ประกอบไปด้วย มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ มหาวิทยาลัยศรีปทุม จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย และมหาวิทยาลัยศรีนครินทรวิโรฒ (อโศก)

พบว่า การปล่อยเช่าคอนโดฯ ในบริเวณรอบมหาวิทยาลัยสามารถสร้าง Gross Rental Yield เฉลี่ยที่ได้ราว 4.9% ซึ่งสูงกว่าค่าเฉลี่ยของคอนโดฯ ใน 3 ทำเลที่ 4.4% อยู่ถึง 10%

โดยคอนโดฯ ที่อยู่ใกล้มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ และมหาวิทยาลัยศรีปทุม จะมี Gross Rental Yield เฉลี่ย 5.0% สูงกว่าค่าเฉลี่ยของคอนโดฯ บริเวณอารีย์- ลาดพร้าว-เกษตรศาสตร์ที่ 4.7%

เช่นเดียวกับคอนโดฯ ที่อยู่ใกล้จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ซึ่งมี Gross Rental Yield 4.5% สูงกว่าค่าเฉลี่ยของคอนโดฯ บริเวณสีลม-สาทร และพญาไท-ราชเทวี ที่ 3.8%

รวมถึงคอนโดฯ ที่อยู่ใกล้มหาวิทยาลัยศรีนครินทรวิโรฒ (อโศก) ก็มี Gross Rental Yield ที่ 5.2% ซึ่งสูงกว่าค่าเฉลี่ยของคอนโดฯ บริเวณอโศก-พระราม9-รัชดาที่ 4.8%