ประเมิน ปลดล็อก LTV กระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัย ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล สูงสุด 45,000 ล้านบาท - Krungthai COMPASS

เมื่อวันที่ 21 ต.ค. 2021 ธปท. ได้แถลงมาตรการผ่อนคลายหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย และสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่อง (LTV) ให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัย สามารถกู้ได้เต็มหลักประกันในทุกสัญญา เป็นการชั่วคราว

โดยสาระสำคัญของการผ่อนคลาย LTV ในครั้งนี้ คือ การกำหนดให้เพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV Ratio) เป็น 100% สำหรับการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยมูลค่า 10 ล้านบาท ในสัญญาที่ 2 เป็นต้นไป และที่อยู่อาศัยมูลค่าตั้งแต่ 10 ล้านบาท ในสัญญาที่ 1 เป็นต้นไป

ส่งผลให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยสามารถกู้ได้เต็มมูลค่าหลักประกัน จากเดิมที่ต้องวางเงินดาวน์ 10-30% ของมูลค่าที่อยู่อาศัย 

อย่างไรก็ดี ธปท. ระบุว่าการผ่อนคลาย LTV ในครั้งนี้ จะมีผลเพียงชั่วคราวสำหรับสัญญาเงินกู้ที่ทำสัญญาตั้งแต่วันที่ 20 ตุลาคม 2021 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2022 เท่านั้น

Krungthai COMPASS คาดว่าสาเหตุสำคัญที่ทำให้ ธปท. ต้องผ่อนคลาย เนื่องจากตลาดที่อยู่อาศัยในปัจจุบันต้องเผชิญหน้ากับปัจจัยลบทั้ง 1. เกณฑ์ LTV และ 2. การแพร่ระบาดของโควิด 19 ส่งผลให้ผลประกอบการของผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยหดตัวลงจากช่วงก่อนหน้าค่อนข้างมาก

สะท้อนผลการดำเนินงานของผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ที่ยังอยู่ในระดับต่ำกว่าในอดีตอยู่มากทั้งในแง่ของรายได้รวมที่ลดลง 14.2% จาก 197,000 ล้านบาทต่อปี ในช่วงปี 2016-2018 ลงมาอยู่ที่ 169,000 ล้านบาทต่อปี ในช่วงปี 2019-2021F  

เช่นเดียวกับกำไรสุทธิ ที่ปรับตัวลงถึง 23.5% จาก 34,000 ล้านบาทต่อปี ลงมาอยู่ที่ 26,000 ล้านบาทต่อปี ในช่วงเวลาเดียวกัน

Krungthai COMPASS ประเมินเป็นการเบื้องต้น (Initial Assessment) ว่าการผ่อนปรนเกณฑ์ LTV มีโอกาสจะส่งผลกระทบต่อตลาดที่อยู่อาศัยได้ใน 2 ประเด็น ประกอบด้วย

ประเด็นที่ 1 : Sentiment ของตลาดที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มที่จะปรับตัวไปในทิศทางที่ดีขึ้น

โดยหากพิจารณาดัชนีความเชื่อมั่นของผู้ประกอบธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัย (HDSI) สำหรับช่วง 6 เดือนข้างหน้า จะเห็นได้ว่าดัชนีดังกล่าวปรับตัวสูงขึ้นจาก 50.5 จุดในไตรมาสที่ 2/2021 ขึ้นมาอยู่ที่ 57.2 จุดในไตรมาสที่ 3/2021 จากข่าวความคืบหน้าของมาตรการกระตุ้นกำลังซื้ออสังหาฯ ของชาวต่างชาติ

และสำหรับการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ในครั้งนี้ คาดว่าจะส่งเสริมให้ผู้ประกอบธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยมีความเชื่อมั่นในการดำเนินธุรกิจสูงขึ้นในไตรมาสที่ 4/2021

ความเชื่อมั่นของผู้ประกอบธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้น จะส่งเสริมให้ภาคอสังหาฯ มีกิจกรรมทางเศรษฐกิจมากขึ้น โดยเฉพาะการลงทุนเปิดโครงการใหม่ที่มากขึ้น ซึ่งจะส่งผลบวกต่อเนื่องแก่ธุรกิจที่อยู่ใน Value-Chain ของการพัฒนาที่อยู่อาศัยทั้ง ธุรกิจก่อสร้าง ธุรกิจผลิตและจัดจำหน่ายวัสดุก่อสร้าง ตลอดจนธุรกิจผลิตเฟอร์นิเจอร์ และรับตกแต่งภายใน

ทั้งนี้ คาดว่ายูนิตที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในปี 2022 จะอยู่ที่ 65,000 ยูนิต ปรับตัวสูงขึ้น 41% จากปี 2021 

โดยส่วนใหญ่กว่า 55-60% ของยูนิตเปิดใหม่ทั้งหมด จะเน้นไปที่บ้านจัดสรร ซึ่งสามารถก่อสร้างให้เสร็จภายในปีได้ (บ้านจัดสรรมักมีระยะเวลาก่อสร้างเฉลี่ย 3-6 เดือน) ซึ่งจะทำให้ผู้บริโภคได้รับประโยชน์จากการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ครั้งนี้มากที่สุด

ประเด็นที่ 2 : คาดว่าการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในทุกสัญญาสามารถกู้ได้เต็มหลักประกัน อาจทำให้การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2022 มีมูลค่าเพิ่มขึ้นสูงสุด 45,000 ล้านบาท คิดเป็น Upside ให้กับตลาดได้สูงสุด 7%

โดยการประเมินอยู่ภายใต้สมมติฐาน 2 ข้อ คือ 1) การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV จะมีผลบวกต่อตลาดคอนโดมิเนียมมากกว่าบ้านจัดสรร เนื่องจากผู้บริโภคที่ซื้อบ้านจัดสรรมักเป็น Real Demand และมีสัดส่วนการกู้ซื้อในสัญญาที่ 1 ค่อนข้างมากอยู่แล้ว

และ 2) การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV จะมีผลกับที่อยู่อาศัยในราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทลงไป มากกว่าที่อยู่อาศัยราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป เนื่องจากมองว่าผู้บริโภคที่จะมีศักยภาพในการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยมูลค่า 10 ล้านบาทไปได้นั้น ต้องมีรายได้อยู่ตั้งแต่ 100,000 บาทต่อเดือนขึ้นไปน่าจะเป็นกลุ่มที่มี Wealth เพียงพอต่อการวางเงินดาวน์ที่ 10-30% ตามเกณฑ์ LTV เดิมอยู่ก่อนแล้ว

สมมติฐานทั้ง 2 ข้อสะท้อนมุมมองว่าการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV น่าจะกระตุ้นให้เกิดการกู้ซื้อคอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ตั้งแต่สัญญาที่ 2 ขึ้นไปที่จะสามารถกลับมากู้ได้เต็ม 100% ของมูลค่าหลักประกันอีกครั้ง

โดยจากประมาณการมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ และปริมณฑลสำหรับปี 2022 ในกรณี Baseline (ยังไม่ผ่อนคลาย LTV) ที่ 257,000 ล้านบาท คาดว่าประมาณ 70% จะเป็นการโอนคอนโดมิเนียมในราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท คิดเป็นมูลค่า 180,000 ล้านบาท 

ซึ่งหากอ้างอิงกับข้อมูลในอดีต คอนโดมิเนียมในระดับราคานี้ จะมีสัดส่วนของการกู้ในสัญญาที่ 2 ขึ้นไปเท่ากับ 25% ซึ่งคิดเป็นมูลค่าเท่ากับ 45,000 ล้านบาท

ในกรณีที่ตลาดคอนโดมิเนียมในปัจจุบันซึ่งได้รับผลกระทบจากโควิด 19 และพฤติกรรมของผู้บริโภคไทยที่หันไปนิยมบ้านจัดสรรกันมากขึ้น มีสัดส่วนของผู้กู้ในตั้งแต่สัญญาที่ 2 ขึ้นไป อยู่ในระดับต่ำมาก หรือไม่มีเลย เราคาดว่าการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV จะเป็น Upside ให้มูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในภาพรวม (บ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียม) สำหรับปี 2022 ปรับตัวสูงขึ้นได้สูงสุด 45,000 ล้านบาท จาก 646,000 ล้านบาท ในกรณี Baseline ขึ้นไปอยู่ที่ 691,000 ล้านบาท

อย่างไรก็ดี Upside ที่เกิดขึ้นจริงอาจอยู่ในระดับต่ำกว่าการประเมินได้ โดยขึ้นอยู่กับสัดส่วนของผู้กู้ตั้งแต่สัญญาที่ 2 ในปัจจุบันว่าตัวเลขที่แท้จริงอยู่ที่ระดับเท่าใด ยกตัวอย่าง เช่น หากปัจจุบันมีสัดส่วนผู้กู้ตั้งแต่สัญญาที่ 2 ขึ้นไป ที่ 12.5% หรือครึ่งหนึ่งจากค่าเฉลี่ยในอดีต การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ก็อาจทำให้เกิด Upside ได้ 22,500 ล้านบาท เท่านั้น

นอกจากนี้ คาดว่าภาวะหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงถึง 89.3% ต่อ GDP ในไตรมาสที่ 2/2021 ก็จะเป็นปัจจัยกดดันต่อการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคด้วยเช่นกัน