เปิดวิธีคิดที่ทำให้ “พลัส พร็อพเพอร์ตี้” ก้าวสู่ผู้นำด้าน Facility Management

เปิดวิธีคิดที่ทำให้ “พลัส พร็อพเพอร์ตี้” ก้าวสู่ผู้นำด้าน Facility Management

ถ้าพูดถึง Facility Management หรืองานบริหารจัดการอาคาร
หลายคนนึกถึงบริษัทที่ดูแลจัดการเรื่องต่าง ๆ ในอาคารทั่วไป
อย่างการจัดหาพนักงานรักษาความปลอดภัย แม่บ้าน ช่างซ่อมบำรุง

หรือพูดง่าย ๆ ว่าบริษัทที่มีหน้าที่ดูแลความเรียบร้อยของอาคาร​
แต่แท้จริงแล้ว การดูแลอาคาร มีรายละเอียดที่มองไม่เห็นมากกว่านั้น
ซึ่งจะต้องใช้ความรู้เฉพาะทาง ความเชี่ยวชาญ และประสบการณ์เป็นสำคัญ

โดยเฉพาะเมื่อโลกเปลี่ยนไป มีการพัฒนาเทคโนโลยีที่ล้ำสมัย และมีความซับซ้อนเข้ามาใช้ในอาคาร ทำให้การบริหารจัดการที่อยู่อาศัยหรืออาคารเชิงพาณิชย์ ยิ่งทวีความท้าทาย

เพราะต้องตอบโจทย์ในด้านความสะดวก ปลอดภัย เพิ่มประสิทธิภาพในงานบริหารจัดการอาคาร และดูแลเรื่องของสิ่งแวดล้อมได้อย่างไร้ที่ติ จึงจำเป็นต้องอาศัยทั้งผู้ที่มีความรู้ ประสบการณ์ ควบคู่ไปกับการก้าวไปให้ทันกับเทรนด์โลก นำเทคโนโลยีใหม่ ๆ มายกระดับในงานบริหารจัดการอาคารอีกด้วย

แน่นอนว่า เมื่อพูดถึงบริษัทบริหารจัดการอาคาร หรือบริษัทที่ให้บริการด้าน Facility Management ในบ้านเราอาจจะมีผู้เล่นอยู่หลายราย

แต่ถ้าพูดถึงบริษัทสัญชาติไทยที่ยืนหนึ่งในด้านการบริหารจัดการอาคาร ต้องมีชื่อของ “พลัส พร็อพเพอร์ตี้” ผู้นำด้านการบริหารจัดการอาคาร และบริการด้านอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจร

แถมยังเป็นบริษัทไทยเจ้าแรกและเจ้าเดียวที่ได้รับการรับรองมาตรฐานระดับสากล จาก ISO มากถึง 3 ระบบ ได้แก่
- ISO 9001 ด้านคุณภาพการบริหาร
- ISO 41001 การบริหารทรัพยากรกายภาพและสิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการ
- ISO 14001 การจัดการคุณภาพด้านสิ่งแวดล้อม ที่พลัสฯ ครอบคลุมครบทุกด้านในการดูแล

ปัจจุบันบริหารพื้นที่อยู่ราว 18 ล้านตารางเมตร ซึ่งเป็นโครงการที่พักอาศัยและอาคารเพื่อการพาณิชย์ รวมกว่า 360 โครงการ

ทำไม “พลัส พร็อพเพอร์ตี้”​ ถึงสามารถเป็นบริษัทไทยที่ยืนหนึ่งในวงการ Facility Management
MarketThink ชวนไปหาคำตอบจากคุณชาญ ศิริรัตน์ รองกรรมการผู้จัดการ ฝ่ายบริหารทรัพยากรอาคารและระบบวิศวกรรม บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด

คุณชาญ ฉายภาพให้เห็นก่อนว่า พลัส พร็อพเพอร์ตี้ อยู่ในแวดวงอสังหาฯ มามากกว่า 25 ปี
มีบริการทั้งในฝั่ง Brokerage ตัวแทน ซื้อ-ขาย-เช่า อสังหาฯ ทุกประเภท และฝั่ง Facility Management

ประกอบด้วย การบริหารอาคารที่พักอาศัย และบริหารอาคารเพื่อการพาณิชย์ รวมถึงบริการด้านเทคโนโลยีรักษาความปลอดภัยภายใต้ชื่อ LIV-24

“เหตุผลที่ต้องแยกการบริหารของที่พักอาศัยและอาคารเพื่อการพาณิชย์ เพราะจากประสบการณ์ในการบริหารอาคาร เราพบว่าความต้องการและความคาดหวังของลูกค้าเวลาอยู่บ้านกับการไปใช้สถานที่ต่าง ๆ ไม่เหมือนกัน

อย่างที่พักอาศัยจะมีไลฟ์สไตล์ เน้นการพักผ่อน จึงต้องการบริการในเรื่องของการดูแลพื้นที่ส่วนกลาง
ถ้าเป็นอาคารเพื่อการพาณิชย์ อย่างเช่น อาคารสำนักงาน ห้างสรรพสินค้า จะเป็นการใช้งานที่เน้นระดับความสำคัญต่อการสร้างคุณค่าทางธุรกิจ

รวมถึงฟังก์ชันในการทำงาน ได้แก่ ความสะดวกในการใช้พื้นที่ การจัดการที่จอดรถ การดูแลและแก้ไขปัญหาในการใช้ห้องประชุม เป็นต้น

ดังนั้นงานการบริหารอาคารจึงต้องการความชำนาญ ความเข้าใจ ในความสัมพันธ์ระหว่างประเด็นความต้องการด้านกายภาพอาคารกับระดับการกำหนดทิศทาง แนวทางของเจ้าของอาคาร และนำเสนอ Solution ที่ตอบโจทย์

ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของ Cost Control, Energy Saving, Strategy การเพิ่มมูลค่าให้อาคารสามารถแข่งขันในตลาดได้ เพื่อให้การดำเนินธุรกิจสามารถขับเคลื่อนอย่างเป็นระบบและต่อเนื่อง รวมทั้งเหมาะสมสอดคล้องกับบริบทที่แตกต่างกันออกไป”

สำหรับภารกิจหลักของ​ พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ในการบริหารอาคารเพื่อการพาณิชย์หลากหลายรูปแบบ ตามลักษณะของผู้ประกอบการ ตั้งแต่ในกลุ่มของธุรกิจสำนักงาน ธนาคารและการลงทุน ธุรกิจโรงพยาบาล สถานศึกษา ห้างสรรพสินค้า คอมมิวนิตีมอลล์

ยกตัวอย่างอาคารที่บริหารอยู่ปัจจุบัน เช่น อาคารตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย, อาคารสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์, ธนาคารกรุงศรีอยุธยา, อาคารสำนักงานใหญ่เจียไต๋, The Commons, จามจุรีสแควร์, WHA Tower, Bangkok City Tower, Spring Tower, โรงพยาบาลจุฬาลงกรณ์ สภากาชาดไทย และโรงพยาบาลธรรมศาสตร์ เป็นต้น

คุณชาญ ยังตอกย้ำถึงเป้าหมายของ พลัส พร็อพเพอร์ตี้ คือ การเป็นบริษัทบริหารอาคารชั้นนำที่มีความพร้อมในการนำเสนอ Solution ที่ทันสมัย เป็นที่ยอมรับของผู้ประกอบการ และได้รับความไว้วางใจให้เป็นที่หนึ่งในการบริหารจัดการอาคาร

ซึ่งการจะไปถึงเป้าหมายดังกล่าวได้ “พลัส พร็อพเพอร์ตี้” ให้ความสำคัญกับหลักการพื้นฐาน 3P ประกอบด้วย

- People ผู้คน
เราต้องรู้อินไซต์ว่าสิ่งที่เจ้าของอาคารให้คุณค่าคืออะไร ลูกค้าที่มาใช้บริการในอาคารเป็นใคร ความคาดหวังของเขาคืออะไร

อย่างเช่น เจ้าของอาคารต้องการภาพลักษณ์อาคารที่ดี ลดต้นทุนและเพิ่มกำไรจากการจัดการอาคาร ส่วนผู้ใช้อาคารต้องการใช้งานในพื้นที่ต่าง ๆ ได้อย่างไม่สะดุด รู้สึกปลอดภัย

ดังนั้นสิ่งที่เราควรคำนึงคือ เราจะลด Cost อย่างไร โดยที่ไม่กระทบกับการใช้งานของคนที่ต้องใช้ชีวิตอยู่ในอาคาร เทคโนโลยี จึงเป็นสิ่งที่จะมาตอบโจทย์ความต้องการของ People ได้เป็นอย่างดี

- Place สถานที่
เราต้องเข้าใจลักษณะกายภาพของอาคาร ระบบวิศวกรรมในอาคาร และ System Capacity ของอาคารที่เข้าไปบริหารว่ามีลักษณะ มีความซับซ้อนมากน้อยแค่ไหน มีเทคโนโลยีอะไรที่ต้องปรับปรุง หรือนำมาประยุกต์ใช้เพื่อให้ตอบโจทย์การใช้งาน หรือระบบไหนที่มีความสำคัญเป็นอย่างมากสำหรับอาคารประเภทนั้น ๆ

โดยแต่ละอาคารสถานที่ก็จะมีวัตถุประสงค์ในการใช้งานที่แตกต่างกัน เช่น อาคารธนาคาร จะต้องมีความปลอดภัยสูง ต้องให้ความสำคัญกับระบบรักษาความปลอดภัย การควบคุมคนเข้าออกอาคาร การเข้าถึงพื้นที่ส่วนต่าง ๆ และการดูแลห้องเก็บทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูง

ส่วนโรงพยาบาล มีพันธกิจหลักในการดูแลผู้ป่วย ระบบสาธารณูปโภควิศวกรรมอาคารที่ใช้ในการดูแลผู้ป่วยต้องสามารถใช้งานได้ไม่เกิดปัญหา และมีความพร้อมตลอดเวลา 24 ชม. เป็นต้น

- Process กระบวนการทำงาน
เราต้องศึกษากระบวนการทำงานที่เกี่ยวข้องกับอาคาร ว่ามี Route Function เป็นอย่างไร
เช่น เวลาที่คนเข้า-ออกอาคารกี่โมง, Traffic แต่ละพื้นที่ ในแต่ละช่วงเวลาเป็นอย่างไร

รายละเอียดเหล่านี้สามารถนำมาปรับใช้ อาทิ การตั้งเวลาทำงานของระบบไฟฟ้า เครื่องปรับอากาศในอาคารแบบอัตโนมัติ เพื่อให้เกิดการประหยัดพลังงาน และลดกำลังคนในการบริหารจัดการ

โดยการเอาเทคโนโลยี Automation เข้ามาใช้ในอาคาร เพื่อการทำงานได้อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด
มีการนำ Internet of Things หรือ IoT เข้ามาใช้ โดยการเชื่อมต่อกับระบบ CPMS, BAS, EMS ซึ่งเป็นระบบเดิมของอาคาร

มีการเก็บข้อมูลการใช้งานในระบบต่าง ๆ แล้วนำมาประมวลผลด้วย AIoT Platform
เพื่อวินิจฉัยปัญหาการใช้พลังงาน ความเสื่อมสภาพของอุปกรณ์ เครื่องจักร และการทำงานที่ผิดปกติของระบบวิศวกรรมอาคาร ผสานประสบการณ์การทำงานจากที่เรามีมารวมกัน ทำให้สามารถอุดช่องว่างของปัญหาในการดูแลอาคารได้อย่างแม่นยำ

การที่เราทำความเข้าใจทั้งหมดนี้ เพื่อช่วยเจ้าของอาคาร มีการดำเนินงาน การวางแผนงานด้านการทำงาน การรักษาสมรรถนะและงบประมาณให้สอดคล้องรองรับกันได้ดียิ่งขึ้น

โดยเฉพาะค่าใช้จ่ายในการดูแลอาคารส่วนใหญ่ จะมาจากค่าใช้จ่ายด้านพลังงาน การเก็บข้อมูลและนำมาวิเคราะห์ สามารถช่วยลดค่าใช้จ่ายที่ไม่จำเป็นได้

เช่น ค่าดูแลระบบและเครื่องจักรขนาดใหญ่ในอาคารตามรอบระยะเวลาที่กำหนด ทำให้ป้องกันการสูญเสียค่าใช้จ่าย หรือการปรับปรุงระบบระบายอากาศ และสภาพอากาศ ให้มีความเหมาะสมกับการใช้งานของผู้ใช้งาน นำไปสู่การประหยัดค่าใช้จ่ายการใช้พลังงานได้อย่างน้อย 15-30% เลยทีเดียว

นอกจากนี้ พลัสฯ ยังมีการทำงานเชิงรุก (Proactive) โดยเริ่มจากการวางแผนการบำรุงรักษาเชิงป้องกัน (Preventive Maintenance) เป็นการบำรุงรักษาตามแผน

และศึกษาเรื่อง Lifecycle ของแต่ละระบบ อุปกรณ์ แล้วนำมากำหนดระยะเวลาของแผนการปฏิบัติงานในการดูแลตามรอบอย่างแม่นยำ ถูกต้อง ชัดเจน ทำให้สามารถยืดอายุการทำงานของเครื่องจักร ที่ส่งผลต่อมูลค่าของอาคาร

ถัดมามีการนำเทคโนโลยีอย่างระบบการบำรุงรักษาเชิงพยากรณ์ (Predictive Maintenance) มาใช้ในการคาดการณ์ความเสียหายของอุปกรณ์/เครื่องจักร

โดยใช้ข้อมูลในอดีต และการวัดผลผ่านเครื่องมือต่าง ๆ เพื่อช่วยให้จัดการวางแผนซ่อมบำรุงได้ก่อนเวลาที่จะเสื่อมหรือเสียหาย ซึ่งระบบนี้จะช่วยลดค่าใช้จ่ายให้กับเจ้าของอาคารในการซ่อมบำรุงได้

เช่น ฤดูฝน มีโอกาสที่จะมีความเสี่ยงของไฟฟ้าดับ น้ำรั่วซึม ฤดูร้อนอากาศแห้งมีโอกาสเกิดไฟไหม้ได้ จัดซ้อมหนีไฟไหม้ประจำปี การวางแผนรับมือไว้ล่วงหน้า เพื่อรองรับเหตุการณ์ไม่คาดคิดที่อาจจะเกิดขึ้น ส่งผลให้การวางแผนในการดูแลอาคารแบบระยะยาว 3-5 ปี มีความชัดเจน ช่วยลดระยะเวลาในการซ่อมบำรุง และควบคุมค่าใช้จ่าย ให้สามารถทำงานได้อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด

“เรามีบริการตั้งแต่ให้คำปรึกษา ช่วยออกแบบวางระบบ กำกับ/ควบคุม บริหารหลังบ้าน
เปรียบเทียบให้เห็นภาพ เราเหมือนเป็นช่างตัดเสื้อ
​
ก่อนจะลงมือตัดจริง เราต้องทำความเข้าใจก่อนว่าลูกค้าต้องการอะไร แล้วออกแบบกระบวนการในการทำงานร่วมกัน เพื่อให้ได้ผลลัพธ์ที่ดีที่สุด

หน้าที่ของช่างตัดเสื้อ คือ เทเลอร์เมดชุดที่ออกมาตามความต้องการ ให้ใส่แล้วสวยไม่พอ
สมมติว่าเวลาผ่านไป รูปร่างเขาเปลี่ยน เราก็พร้อมให้คำปรึกษา ช่วยหา Solution เช่นกัน
พูดง่าย ๆ ว่าเราคือพาร์ตเนอร์ ที่พร้อมให้คำปรึกษา และช่วยเหลือลูกค้า

เพราะฉะนั้น ถ้าถามว่า อะไรคือจุดแข็งของ พลัส พร็อพเพอร์ตี้

แน่นอนว่า นอกจากเรื่อง Know-how และ Know-who ประสบการณ์ที่สั่งสมมาอย่างยาวนาน บริการที่เข้าใจและใส่ใจ

พร้อมทั้งยังมีทีมงานมืออาชีพที่มีความเชี่ยวชาญด้านการบริหารจัดการ แก้ไขปัญหา ตอบสนองความต้องการ สภาพความพร้อมของอุปกรณ์ ระบบวิศวกรรมอาคาร และทักษะความสามารถของทีมงานประจำที่ดูแลอาคาร

เพื่อก้าวให้ทันกับโลกและเทรนด์ของอาคารยุคใหม่ที่มีความสมาร์ตขึ้น และพร้อมตอบโจทย์เจ้าของอาคารที่ให้ความสำคัญกับประสิทธิภาพในการบริหารอาคาร ทั้งในด้านการลดต้นทุน ลดค่าใช้จ่าย และการตอบโจทย์ด้านเมกะเทรนด์ของโลก

พลัสฯ ให้ความสำคัญกับระดับความสามารถของผู้ปฏิบัติงาน และการพัฒนาบุคลากร
โดยมีการจัดตั้งสถาบัน PLUS Eduplex ที่ให้ความรู้ เป็นแหล่งรวบรวม ส่งเสริมการเรียนรู้สำหรับพนักงานในการเพิ่มทักษะในการทำงาน

มีหลักสูตรการทำงานทั้ง Soft Skill และ Hard Skill รวมทั้งมีการกำหนดทิศทางในการทำงานให้สอดคล้องกับเทรนด์ความต้องการของตลาดแรงงาน และแนวคิดเรื่องความยั่งยืนขององค์กรชั้นนำ”

มาถึงตรงนี้ คงเข้าใจมากขึ้นแล้วว่า ทำไม “พลัส พร็อพเพอร์ตี้” ถึงยืนหนึ่งด้าน Facility Management

แน่นอนว่า หลัก ๆ มาจากแนวคิดในการบริหารธุรกิจ ที่เน้นคุณภาพการดำเนินงาน ความคุ้มค่า และ Customer Centric บวกกับบริการที่ครบวงจร ได้มาตรฐานระดับสากล

จากนี้น่าติดตามว่า ท่ามกลางแนวโน้มของธุรกิจบริหารจัดการอาคาร Facility Management ที่ยังมีโอกาสเติบโต มีความท้าทายของเทคโนโลยี ที่สร้างการแข่งขันให้กับผู้เล่นในตลาดมากขึ้น

ใครจะปรับตัวและสามารถอยู่รอดในสมรภูมินี้ได้
ส่วนพลัส พร็อพเพอร์ตี้ ย้ำว่าพร้อมสู้ เพื่อความเป็นที่ 1 ด้านการบริหารจัดการอาคาร

อ้างอิง:
- สัมภาษณ์โดยตรงจากคุณชาญ ศิริรัตน์ รองกรรมการผู้จัดการ ฝ่ายบริหารทรัพยากรอาคารและระบบวิศวกรรม บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด